Автономная некоммерческая организация
по продвижению социальных проектов и программ
«Солнечный Мир»
Информационно - публицистическое издание газета «Тема Дона»
Главный редактор Оксана Владимировна Осипова
Tel: 8 918 552 89 67
E-mail: TemaDona@mail.ru
Владимир БУЛГАКОВ: «СТРАТЕГИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛЖНА БЫТЬ СКОРРЕКТИРОВАНА»
В градостроительной политике Таганрога назрели серьезные проблемы. Если говорить кратко, то город в своем развитии пошел по ошибочному пути. Последствия могут быть весьма и весьма неблагоприятными. Об этом – наша беседа с Владимиром Николаевичем Булгаковым. Он – компетентный специалист в области архитектуры и градостроительства, работал на творческих и руководящих должностях в институте «Спецпроектреставрация», принимал самое непосредственное участие в разработке проекта охранных зон Таганрога. Так что к его мнению стоит внимательно прислушаться.
-Владимир Николаевич, прежде чем углубляться в детали, хотелось бы понять следующее: как должна, в идеале, строиться градостроительная политика в таком городе, как Таганрог?
-В Таганроге, его исторической части, есть заповедная зона. Регулирующим документом здесь является ранее выполненный институтом «Спецпроектреставрация» проект охранных зон. Если говорить о территории города в целом, то по закону о градостроительной деятельности разрабатывается сначала проект землепользования и застройки, на его основе создается генплан, и уже в соответствии с генпланом осуществляется застройка городской территории. При этом проект землепользования и застройки должен вобрать в себя все основные требования проекта охранных зон. И только после этого он может стать основой для выполнения генплана.
-В чем же теория расходится с практикой?
-Действующий проект землепользования и застройки Таганрога недостаточно учитывает требования, предъявляемые к правилам застройки охранных зон, да и развития города в целом. Это может привести, и уже приводит к тому, что в зонах, где не предусмотрено строительство домов с повышенной этажностью, такие объекты появляются. А, с другой стороны, там, где по генплану следовало бы развивать строительство домов большой этажности, идет интенсивная застройка малоэтажными объектами.
-Почему, на ваш взгляд, так произошло?
-В проекте землепользования и застройки заложены, в числе прочего, интересы тех, кто, например, связан со строительным бизнесом. В результате становится возможной так называемая точечная застройка, которая не вполне согласуется с особенностями той же заповедной части города. Мы видим, что возникает диссонанс объемно-планировочных решений целых улиц и кварталов. Архитектурный облик исторической части города утрачивается.
-А что происходит с городом в целом, какие возникают противоречия?
-К городу присоединились – в западной и северной его части - территории бывшего сельхозназначения. Когда был разработан последний генеральный план, они вошли в него как территории развития. На протяжении последних примерно 10 лет на этих территориях идет интенсивное строительство трехэтажных жилых многоквартирных домов. А по генеральному плану должна быть предусмотрена зона средней и повышенной этажности.
-Это не есть хорошо?
-Для градостроительной политики города в целом – не хорошо. Вместо того чтобы сконцентрировать внимание на тех участках, где можно экономически обоснованно и правильно решить вопрос уплотнения застройки, кашу, образно говоря, размазали по тарелке. Частникам легче развивать малоэтажное строительство по двум причинам: проектная документация не требует экспертного заключения, и исключается наблюдение надзорных органов. Но есть и другие причины – экономические, социальные. Промышленный потенциал Таганрога ослабевает, произошел отток рабочей силы, снижение платежной способности населения. И это, разумеется, заставляет застройщиков определенным образом подстраиваться под имеющуюся ситуацию.
-Какой же результат мы получили?
-Неоправданно разросшуюся территорию города, затруднения за счет городского бюджета быстро создать полноценную инфраструктуру для вновь присоединенных территорий: дороги, инженерные коммуникации. И эти проблемы - на долгое время.
-Какие настроения в предпринимательской среде?
-Господствует такое соображение: лучше капитал придержать и не вкладывать в строительно-монтажные работы, потому что жилищное строительство невыгодно. Поскольку нужно решать комплексные вопросы по застройке, а они, по мнению предпринимателей, если и решаются, то разве что для точечной застройки. И второе – вложенные средства не дают той выгоды, которая была раньше при строительстве, условно говоря, жилья. В настоящее время цены упали, и, по свидетельству специалистов из сектора недвижимости, продажи также упали в разы. А предприниматель рассчитывает как: вложил рубль, получил три. Но таких выгод теперь при строительстве не будет. За границей если получается прибыль 15-20 процентов, а то и меньше, это уже считается выгодный бизнес. А у нас, прямо скажем, предприниматели в этом отношении разбаловались.
-И что нужно делать, чтобы эту тенденцию переломить?
-Видимо, необходимы соответствующие действия со стороны администрации. Заинтересовать предпринимателей, предоставлять какие-то льготы застройщикам. С другой стороны, если такие льготы будут даны, иметь право на получение повышенных отчислений в городской бюджет. Но, насколько я понимаю, администрация может действовать только в рамках существующей налоговой политики. Кроме того, законодательство в области градостроительства тоже довольно инертно. И зачастую это тормозит реализацию выгодных для города инвестиционных проектов.
-Что вы имеете в виду?
-Приведу конкретный пример. Я как проектировщик, и предприниматель, заинтересованный в реализации проекта, обратились в администрацию. Чтобы обсудить возможность изменения целевого назначения земельного участка для строительства. Объект очень интересный, он предусматривал создание гостиничного комплекса в Приморском парке, с расширением и благоустройством береговой зоны. Нам сказали: да, это возможно, но необходимы публичные слушания, ряд согласований. В конечном итоге выяснилось, что вся процедура займет 1,5-2 года. Естественно, предприниматель ушел. И инвестиции, которые могли быть вложены в развитие социально значимой территории, город потерял.
-Давайте поговорим о вновь присоединенных к городу территориях – на севере и западе Таганрога. Вы уже упомянули о проблемах, связанных с созданием там сетевой инфраструктуры. Однако застройщики все же ведут там строительство. Как они «выкручиваются»?
-Предприниматель, естественно, бездействовать не будет. Он разбивает эту территорию на зоны различной этажности, в том числе и на зону малоэтажного индивидуального жилищного строительства. И начинает элементарно продавать эти участки. Получает хоть какие-то дивиденды, чтобы вкладывать их в строительство сетей. Также идет строительство жилых домов до трех этажей. А остальная часть территории остается незадействованной, потому что по проекту застройки здесь должны быть объекты уже повышенной этажности, для которых нужна экспертиза, большие затраты, необходимо привлекать специализированные строительные организации. То есть реализация высокозатратной части откладывается «на потом», в надежде, что когда-нибудь накопятся какие-то средства. Но ни у кого они почему-то не накапливаются. Разумеется, есть и предприниматели, и структуры, которые продолжают более-менее успешно вести строительство домов с повышенной этажностью. Но там тоже есть немало своих проблем.
-Есть ли еще возможности кардинально улучшить ситуацию в градостроительной сфере?
-На мой взгляд, стратегия территориального развития Таганрога должна быть скорректирована. Необходимо остановить расширение городской территории и сосредоточиться на уплотнении застройки, во-первых, за счет увеличения этажности строительства на присоединенных участках, во-вторых, за счет освоения территорий, занятых частной застройкой. Путем перевода их в застройку многоквартирными жилыми комплексами, с предприятиями культурно-бытового и социального обслуживания. Необходимо осваивать и территории не действующих предприятий. Есть смысл в организации рекреационных зон на намывных территориях.
Если же говорить о привлекательности Таганрога как морского города, то этот потенциал тоже недостаточно используется. Я осмотрел восточное и южное побережье: состояние этих зон удручающее. Если бы город имел средства, чтобы поддерживать элементарный порядок на береговых территориях, Таганрог от этого выиграл бы существенно. Есть большой потенциал для развития территорий интенсивного туристического и экскурсионного потока. Для этого надо создать гостиничное хозяйство, в том числе вдоль побережья. В исторической части города необходимо хотя бы поддерживать в достойном виде фасады зданий.
Беседовал Леонтий МИХАЙЛОВ.
На фото: Владимир Николаевич БУЛГАКОВ.